都说疫情过后房价会上涨，是炒作吗？

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2020一场突如其来的疫情，让房地产几近“冰封”，中原地产研究中心的数据显示：从1月下旬开始，大部分地产商的成交量比往年跌去近90%！全国防疫攻坚战之后，除了餐饮、旅游、影视等行业，房地产受到显著影响，至少有60个城市的售楼处暂停开放，虽然现在随着全国各地的陆续复工复产，有些售楼处已经恢复开放，但现场实际到访人数较少。

按照惯例，每年的这两三个月，房地产市场应该是已有一波购房小高峰，特别是三四线城市的楼盘，因为返乡潮，会涌现出不小的购买力，但如今整个楼市可以说是突然“死亡”，即便前段时间，多家房企做出降价打折、直播售房、无理由退房等花式营销，但都是雷声大雨点小，真正的转化多少也要打个问号。

房子卖不出去，销售业绩和现金流自然受影响，全联房地产商会春节时曾调研，某家房企单月销售减少80亿元，而以往每月可货贷款40至60亿元，如今贷款金额也遭腰斩，单月资金缺口达到100亿元以上，这还不算企业人员工资、待支付工程款、利息费用等刚性支出。

越卖不出去房，压力越大，越会搞花式营销，但这时候的市场不是简单的一场营销就能解决问题的，毕竟2020这一次的难，不是仅仅是房地产市场的难，已经涉及到了生活的方方面面，一场疫情，已经可以说影响到了众多企业的决策和大众的消费观，如果你去街上走一走，就会发现，餐营业很多小档口，都已经挂起了：商铺出租的字眼！有些企业已经熬不住了！越是这种时候，老实说，企业老板怕乱花钱，怕没订单也怕资金链断了，步其他企业破产的后尘，但员工工资、场地、利息费用等刚性支出有不可少；而消费者同样的，疫情期间众多人是看着企业的日子不好过的，也担心自己工资缩水甚至裁员，也不敢贸然消费，而日常消费支出还是得继续的，生活支出、房贷车贷不可减少，在这种情况下，大众似乎都明白了一个道理：只有手边有钱，心里才会不慌！所以即便房地产策划们如何折腾，市场上的表现依然难乐观。

而这时候，市场上传来一种声音，那就是：疫情过后，将会出现一波的上涨。这种观点的支撑主要依据有这么几点说法：

其一，特殊时期，会对房地产的需求有“压后”影响。2003年时候的SARS、2008年的次贷危机都表现出这种现象，房地产市场在特殊时期，表现出异常低迷的现象，但随着调控政策的松动原因，出现“报复性反弹”，房地产的黄金十年，是在SARS之后拉开的序幕，一波涨价高潮也在在次贷危机之后来临，因此，这次的疫情也有可能出现一波涨价潮。

其二，调控政策松动。这是市场认为影响最大的因素，楼市是政策市，近期，为了应对疫情影响，各地房企和金融政策的确出现了一些松动迹象。第一时间出手的是苏州，2月19日，苏州宣布住宅（商住）地块不统一要求设置竣工预售许可调整价；超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可。在这之后，全国多地出现了降低首套房首付比例、提高公积金贷款额度、给予购房补贴等政策，这些支持，能够提振市场信心。

其三，融资利率走低。货币政策方面，2月20日，央行宣布一年期LPR下调10个基点，5年期下调5个基点。考虑到今年一季度的经济形势，有专家分析，政府大概率会出台一些列如降息、降准等政策，房企的融资成本会出现明显下降，消费者的还贷压力也有所降低，能够对楼市进行一定的刺激作用。

以上的观点，似乎有一定道理，但却漏了一点：2018、2019年，国家已经定调了“房住不炒”以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”！如果在这一前提的情况下，我们再进行一番分析，房地产已经经过了一波黄金时期的高速发展，国家在楼市方面，是重“稳”市场，特殊时期确实对楼市有所影响，但如今“稳”才是基调，所以不要期望房地产占用更多的资源，从各地的政策来看，目前，地方政府主要是针对受疫情影响的开发企业给予一定的扶持，主要针对供给侧，对于需求侧，还没有政策出来。而且如果长期观察楼市，会看到一个非常有规律的现象，市场预感房价会因为现阶段的调控放松而上涨的时候，各级政府和各个管理部门都会出面，重申楼市“房住不炒”。适度微调楼市调控政策，并不具备推涨房价的因素，大规模的房地产刺激或者救市在“房住不炒”总政策面前是难以出现的，房价上涨过快的地方大概率是会被约谈。
并且从最近多次的情况来分析，现在央行放出的水，都流向了哪里？流向实体企业，流向中小微企业，流向受这次疫情冲击较大的餐饮、交通、住宿等行业…

所以，这次疫情之后，房价会上涨，很大概率可能就是房地产企业在压力面前、在花式营销之后，楼市依旧“冰封”的情形下释放出来的信息，给自己的一针镇定剂！那些盼望放水刺激楼市，希望抄底大赚一笔的投机客们，还是清醒些为好吧！