新版烟台市住宅专项维修资金管理办法10月起实施

元芳

烟台市政府办公室近日印发《烟台市住宅专项维修资金管理办法》(下简称“新版《办法》”)，将于10月1日起正式实施，有效期至2021年9月30日。新版《办法》规定，有八种情形可应急使用维修资金。

烟台市住宅专项维修资金管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护维修资金所有者的合法权益，根据有关法律、法规、规章规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内商品住宅、售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条 本办法所称维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场所、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 维修资金实行属地化统一管理，坚持专户存储、所有人共同决策、政府监督原则。

第五条 市住房城乡建设部门会同市财政部门负责本市行政区域内维修资金的指导和监督工作。各县市区物业主管部门会同同级财政部门负责本辖区内维修资金管理工作。

市住宅专项维修资金管理中心为本市所辖各区商品住宅维修资金管理机构，具体负责本市市区商品住宅维修资金的收取、使用监督管理工作。

第六条 出售公有住房的维修资金，应当在完成核对后，由财政部门或者其他管理部门划转到当地物业主管部门进行统一管理。

第七条 未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理的商品住宅、非住宅维修资金，由物业主管部门代为统一管理。

第八条 物业主管部门应当建立公开电话、开发使用维修资金业务网络平台等信息化媒介，接受社会投诉监督，提高维修资金管理效率。

第二章 交 存

第九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存维修资金。

第十条 商品住宅、非住宅业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%—8%。

市、县物业主管部门应当根据当地实际情况，在本办法规定的范围内合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额，并适时调整。

出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金；业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

第十一条 物业主管部门应当在商业银行开立维修资金专户。资金专户下设房屋账户和公共账户。

（一）房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金，按照物业管理区域设总账，按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的，以幢为单位设总账，按房屋户门号设分户账，核算到户。

（二）公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、房屋账户增值收益、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金，按物业管理区域或幢设分户账;出售公有住房划转的维修资金，按原产权单位或幢设分户账。

第十二条 开发建设单位与业主应当在订立商品房买卖合同中，就商品住宅、非住宅维修资金交存事宜作出约定。

商品住宅、非住宅业主应当在办理房屋交付手续时，按合同约定将首期维修资金交至开发建设单位。业主交存的维修资金属于业主所有。

开发建设单位应当在办理房屋所有权初始登记时，按照每幢房屋建筑面积将应交存的维修资金足额交存至维修资金专户。

开发建设单位在交存维修资金时，应当将该物业管理区域物业服务企业的相关信息报物业主管部门备案。

第十三条 未按照本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得向业主交付房屋，房屋产权登记部门不予受理产权登记申请。

第十四条 维修资金交存至维修资金专户后，物业主管部门应当出具由省级财政部门统一监制的专用票据。

第十五条 经业主大会决议，业主自行管理维修资金的，业主委员会应当具备相应条件并向物业主管部门提交以下材料：

（一）维修资金自行管理申请表；

（二）业主大会同意自行管理维修资金的表决结果；

（三）维修资金管理方案；

（四）业主管理规约；

（五）参与财务管理的业主委员会成员或者聘用财务管理人员的财会专业技能的证明材料；

（六）业主委员会执行委员在所在地社区居委会任职的证明材料；

（七）物业主管部门认为必要的其他材料。

第十六条 业主大会申请划转维修资金，应当由业主委员会选择确定账目管理单位；业主大会开立的维修资金专户应当与物业主管部门开立的维修资金专户为同一商业银行，并报物业主管部门审核备案，接受物业主管部门的监督。

第十七条 业主大会开立维修资金专户后，到物业主管部门申请资金划转。

物业主管部门在受理申请之日起30日内，经审查合格，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会设立的维修资金专户，并将有关账目等移交业主委员会。

第十八条 业主分户账面维修资金余额不足首期交存额的30%时，应当及时续交。

（一）成立业主大会的，由物业服务企业与业主委员会协调相关业主组织实施。

（二）未成立业主大会但实施物业管理的，由物业服务企业与社区居民委员会协调相关业主组织实施。

（三）未成立业主大会也未实施物业管理的，由社区居民委员会协调相关业主组织实施。

第十九条 本办法实施前,商品住宅已经出售但未建立维修资金的，应当按本办法的交存标准进行补建。

出售公有住房时未提取或者未足额提取维修资金的，售房单位应当按照规定补提；业主未交存或者未足额交存的，应当按规定补交。

第二十条 经业主大会决议，业主可以选择一次性补交、续交维修资金，或者随物业费逐月补交、续交。市、县（市、区）物业主管部门应当制定具体补交、续交标准和流程。

物业服务企业或者其他机构应当配合维修资金收取、交存等工作。由物业服务企业或者其他机构代收补交、续交维修资金的，应当将补交、续交维修资金及时划转维修资金银行专户。物业主管部门应当将物业服务企业划转补交、续交维修资金的情况纳入其信用档案管理。

第二十一条 申请房屋所有权转移登记时，应当在合同中载明维修资金交存事项。出让人未交存首期维修资金或分户账上资金余额低于首期交存额30%的，须足额交存后方能办理房屋所有权转移登记。

第三章 使 用

第二十二条 维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致原则。

第二十三条 维修资金的使用分为一般使用、计划使用和应急使用。

第二十四条 维修资金的一般使用，是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式。适用于涉及全体或者部分业主临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

第二十五条 维修资金的计划使用，是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式。主要适用于可以提前预见的，以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，可以一次表决不超过连续2年的维修资金年度使用计划。

第二十六条 申请维修资金的计划使用，由业主委员会、产权单位或者其委托的物业服务企业，根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金年度使用计划，经业主大会决定或者经有利害关系的业主表决同意后，连同有关材料报物业主管部门备案并组织实施。

第二十七条 维修资金的应急使用，是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修和更新、改造。

第二十八条 有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：

（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；

（二）电梯故障；

（三）消防系统故障；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；

（五）玻璃幕墙炸裂；

（六）排水管道爆裂；

（七）单独登记权属的地下车库雨水倒灌；

（八）其他可能造成人身安全事故的紧急情况。

第二十九条 出现应急维修情形时，物业服务企业应将有关情况报告业主委员会，经现场查验确认后立即组织维修。

未聘用物业服务企业或者物业服务企业不履行组织维修责任，由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后组织维修。

第三十条 维修组织单位或者个人应当选聘具有相应能力的单位进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。物业主管部门应当按工程进度将所需维修费用划至有关单位账户。

应急维修涉及电梯等特种设备和消防设施的，还应当由相应主管部门出具鉴定意见和验收合格证明。

第三十一条 应急维修工程费用拨付后，维修组织单位或者个人应当将下列材料在小区内明显位置进行不少于5天的公示。

（一）维修和更新、改造方案；

（二）工程决算报告；

（三）工程验收合格证明；

（四）涉及户数和清册、分摊方案；

（五）物业主管部门认为按照规定应该提交的其他材料。

第三十二条 维修资金账面金额低于首期交存金额的30%时，续交后方可使用。

第三十三条 物业管理区域及区域内住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）物业管理区域共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该房屋全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。

单幢房屋涉及一个单元的，由该单元内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及两个或者两个以上单元的，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊。

（三）住宅之间或者住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

第三十四条 涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其他维修项目，从公共账户列支，公共账户资金不足的，由全体业主或者有利害关系的业主，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及部分业主的维修项目，从房屋账户列支，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

出现应急使用情况，需从房屋账户列支而房屋账户资金不足的，经业主委员会同意，可以先从公共账户中调剂垫付。

第三十五条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

未交存维修资金或者维修资金续交不足，发生应分摊维修费用的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积承担。

第三十六条 商品住宅、非住宅维修资金划转业主大会管理前，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据业主、业主委员会的意见及查勘结果，提出维修和更新、改造计划建议，制定维修和更新、改造方案。

没有物业服务企业的，由相关业主、业主委员会提出计划建议，并在物业主管部门指导下，委托相关单位制定维修和更新、改造方案。

（二）维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议并公示；也可以采用异议表决，即根据业主共同管理规约的约定，持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，也视为表决通过。

（三）物业服务企业或者相关业主持有关材料向物业主管部门申请维修资金列支。

（四）申请预支维修资金的，经物业主管部门审核批准后办理预支手续，预支金额不超过核定预算金额的30%。

（五）物业服务企业或者相关业主组织实施维修和更新、改造方案。

（六）维修工程项目竣工后，资金使用单位凭维修工程决算书、业主反馈意见表、维修费用分摊明细表、资金续交方案等，到物业主管部门办理余款划拨手续。

第三十七条 商品住宅、非住宅维修资金划转业主大会管理后，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新改造的项目、费用预算、分摊方案、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用维修资金情况的处置办法等。

（二）业主大会依法通过使用方案。

（三）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支维修资金。

（四）使用方案经业主委员会审核同意，报物业主管部门审批；如不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，物业主管部门应当责令其改正。

（五）物业服务企业组织实施使用方案。

（六）物业主管部门、业主委员会向专户管理银行发出划转维修资金的通知。

（七）专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。

第三十八条 物业服务企业或者相关单位可以采取公开招标等方式选择专业施工企业，并与中标的施工企业签订工程施工合同。

第三十九条 相关业主在公示中提出异议的，由异议人与组织维修单位协商解决，协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第四十条 相关业主、业主委员会可以委托物业服务企业或者相关单位聘请专业监理、鉴定单位对维修和更新、改造工程实施质量监理及鉴定，委托专业中介机构对工程造价进行审核，费用计入维修和更新、改造成本。

第四十一条 下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；

（四）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第四十二条 物业管理区域内的公共收益主要包括以下部分：

（一）利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益；

（二）物业管理区域内共用设施设备报废后的回收残值；

（三）保修期满后，建设单位因注销或者因违法被责令终止业务活动，或者反复维修仍未能解决相关物业共用部位、共用设施设备质量缺陷等原因无法退还的物业质量保修金。

第四章 监督管理

第四十三条 物业主管部门在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，确保资金安全和保值增值。

第四十四条 维修资金的增值收益是指利用维修资金购买国债和组合存款产生的利息与维修资金房屋账户中应得利息之间的差额部分。维修资金增值收益按物业管理区域设分户账，按照增值收益总额与房屋账户利息总额的比例进行分配。

第四十五条 物业主管部门应当通过公开招标等方式选定商业银行，作为专户管理机构，并把资金保值增值、管理高效等指标列入招标依据。

第四十六条 房屋所有权转让时，该房屋维修资金分户账中结余的资金随房屋所有权同时过户。申请办理房屋所有权登记的，应当向房屋产权登记机构提交由物业主管部门出具的维修资金交存证明。

受让人应当持维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到物业主管部门办理分户账更名手续。

第四十七条 有下列情形之一的，业主委员会、物业服务企业应持相关手续到物业主管部门办理备案变更手续，并接受账目审计：

（一）物业管理区域发生变动的；

（二）物业服务企业发生变更的；

（三）业主委员会换届或成员发生变化的。

第四十八条 房屋灭失的，房屋分户账中结余的维修资金应当返还业主；出售公有住房售房单位提取的维修资金账面余额返还售房单位，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第四十九条 物业主管部门及业主委员会与专户管理银行应当每年至少核对维修资金账目一次，并建立业主查询制度：

（一）维修资金交存、使用、利息收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）分户账中维修资金交存、使用、利息收益和结存的金额；

（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。

业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

专户管理银行应当每年至少向物业主管部门及业主委员会发送一次维修资金对账单。

物业主管部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

第五十条 维修资金的收取管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第五十一条 维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。

第五十二条 维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造工程费用的维修资金只能支付到约定的单位账户中。

第五十三条 维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第五十四条 恶意骗取、套用维修资金的单位和个人，或者因业主未按照规定补交、续交维修资金，导致延误维修时机，给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失，并承担法律责任。

第五十五条 物业主管部门应当将开发建设单位、物业服务企业对维修资金交存、使用的服务情况纳入其信用档案管理，作为企业资质升级和星级考评的主要依据。

第五章 附 则

第五十六条 在住宅物业管理区域内，单独依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）等其他非住宅物业，应当按照本办法规定建立维修资金制度。

第五十七条 用于销售的非单一业主非住宅物业，参照本办法规定建立维修资金制度。

第五十八条 未成立业主委员会的住宅小区，可以由社区居民委员会代行本办法规定的业主委员会的职责。

第五十九条 本办法实施前收取的物业管理公共资金按本办法补建、补交、续交后，变更为维修资金管理使用。

第六十条 本市其他县市政府可根据本办法规定，结合当地实际，制定具体的实施细则。

市、县（市、区）物业主管部门应当定期组织对所辖物业项目维修资金的使用情况进行核查。

第六十一条 本办法自2016年10月1日起施行，有效期至2021年9月30日。烟台市人民政府办公室下发的《烟台市住宅专项维修资金管理办法》（烟政办发〔2011〕20号）同时废止。