中国房地产如何崩盘？

王耀仪 · 发表于 2014-3-12 07:48:31

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最近，住建部副部长仇保兴在“两会”期间表示，按照城镇化的规律来讲，中国在十年内不大可能出现全面崩盘，但如果不注意调控，局部城市可能出现类似鄂尔多斯、温州、海南的情况那样。对于仇副部长的讲话，其含义应该包括了以下几个意思。一是当前中国的房地产市场，有城市出现了房地产市场崩盘。二是这些城市的房地产市场崩盘并非是全国性的，而且全国性房地产市场崩盘在未来十年内不会发生。对于这个判断，以十年为一个周期，时间太长，不是说是一个政府的部长，就是一个外星人也是无法确定的。因为，未来十年太多不确定性，人类的水晶球是无法来预测的。
如果说，我们把这个问题转换成另一个问题，这就为经济分析提供了可能。也就是说，把仇副部长的这个问题转换成中国房地产市场崩盘的概率有多高？我们分析起来就方便了许多。

首先，我们先来界定什么是房地产崩盘？对于房地产崩盘，就是指对于一个以投机投资为主导的房地产市场来说，市场的预期全面逆转，从而使得住房市场的投资投机者逐渐地退出市场或离开市场，导致市场住房价格全面持续地快速下跌，住房销售全面下降，即房地产市场出现周期性调整。但是，由于住房是不动产，莫说是全国，即使是在一个城市，住房市场都被分割成为无数个分散的市场，因此，住房市场的崩盘不会如股市崩盘那样，突然间整个市场的价格全面快速地下跌，而往往会是在一个又一个的城市不断地发生。也就是说，住房市场崩盘并非是全国性及连续的，而是个别的、分散的、不连续的。但是房地产市场崩盘的分散性、非连续性、个别性，其预期传递与影响又是连续与全国性的。

所以，仇副部长所讲的全国性的房地产市场崩盘当然不会立即发生，但国内有城市出现房地产市场崩盘，其预期的传染是不可改变的。比如，有人说，最近温州、鄂尔多斯及海南房地产的价格下跌，杭州、常州等地个别新盘劈价促销、湖北襄樊等地发展商因资金链断裂走路，对国内其他市场房地产市场没有多少影响，那可能是一厢情愿。市场规律并非由其言论所左右。

那么房地产崩盘的条件或原因是什么？房地产市场要崩盘，有以下几个前提条件，一是这个住房市场一定是以投资投机为主导的市场，即住房市场完全成了投资者赚钱工具。二是由于住房市场完全是一种赚钱工具，投资者是否进入市场完全取决于预期，即投资者进入市场购买住房时是否预期可卖出赚钱，如果投资者预期不能赚钱，那么这种需求立即会降到零。三是投资者的预期完全取决于金融市场条件，比如利率高低、杠杆率太小及融资获得性。四是由于有好的金融市场条件，投资者利用这些金融市场条件把房价推到一个远离实际价值的高位，房地产市场形成了一个巨大泡沫。如果说，住房市场不是投资赚钱的工具，房地产市场巨大的泡沫没有形成，那么这个市场也就谈不上崩盘了。

可以说，近十年来的国内住房市场，就是在上述条件下把价格不断推高，使得不少地方的住房价格十年飚升10倍以上，其价格水平远远超出了一般居民把住房作为消费品的购买能力水平，房地产市场形成了一个巨大的泡沫。而这些条件最为重要就是银行的信贷杠杆。如果没有住房按揭贷款及贷款低利率，如果没有过度放纵信贷扩张的住房预售制度，那么中国住房市场也走不到今天这样远，房地产市场泡沫也不会吹得如此之大。所以，房地产市场崩盘的最为重要的因素就是金融市场条件变化情况。

从当前国内外的金融市场条件来看，变化最大的就是银行对住房按揭贷款的性质的看法完全转变，以前银行把住房按揭贷款看成了优质资产而现在看成了风险资产。这种变化必然会导致银行对住房按揭贷款发放的全面收紧，利率上升。可以说，利率全面上升，对住房投机者来说，其投资成本上升，将对其投资住房造成巨大的影响。在这种情况下，住房投资需求或投资者预期将出现根本性逆转，这将是房地产崩盘的开始。

银行对住房市场看法改变，同样也会影响到房地产开发商，同样会把房地产业看成是高风险行业。在这种情况下，无论是对房地产企业信贷收紧还是贷款利率上升，都会对资金密集型的房地产行业造成巨大影响。如果再加上人民币贬值，它必然会导致早些时候从海外涌入国内的资金流出中国。这不仅会导致住房二手房市场销售与价格全面快速下跌，也会迫使一些房地产开发商降价出售。在这种情况下，这会导致国内房地产企业早些时候从海外融资成本迅速上升(近年来国内房地产企业海外融资达1万亿美元以上)。对资本密集型的房地产业来说这可能是雪上加霜。因为这时不仅使得企业的住房销售与价格全面下降，而且融资成本上升，如果房地产企业负债率过高，这些房地产企业就可能面临着资金链断裂的风险。而房地产企业对所销售住房的降价，会进一步强化住房价格下行的预期，并造成房价更是全面下跌。这时国内住房市场的周期性调整更是会加速，一些城市房地产市场崩盘也不可避免。

还有最近国内互联网金融市场风起云涌，更是把整个金融市场融资成本全面提高。这对住房投资者及房地产开发商的影响同样不可低估。再加上，这两年政府的房地产政策希望通过增加住房供给来解决住房价格过高的问题，而这种住房供给早已形成，或突然间快速增长，这些同样可能成为引发引发房地产崩盘之因素。

总之，国内房地产泡沫是过度扩张的信贷条件吹大的，如果这个条件发生变化，这个泡沫的破灭就是必然，而房地产泡沫破灭必然会增加房地产崩盘的概率，这是谁也无法改变，也不是谁情愿的问题。比如鄂尔多斯的托市，只是把这个市场变得更加扭曲及崩盘更为严重。所以，对于当前国内的房地产市场来说，其崩盘的概率正上升。